Разговоры о модернизации "хрущевок" или реновации мы слышим уже лет 10, а четыре года назад они даже приобрели очертания первых законодательных попыток. В конце 2021-го Верховная Рада получила проект Закона об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда (в народе – снос "хрущевок") №6458 . В сентябре 2022 года его взяли за основу, а сейчас готовятся окончательно принять.
Почему проекты сноса "хрущевок" появляются практически в каждом правительстве, действительно ли старые дома так мешают и реально ли на их месте построить социальное жилье? Эти и другие вопросы корреспондент Коротко про обсудила с экспертами.
1. Чем мешают "хрущевки"?
– Попытки власти « зайти» в тему "хрущевок" продолжаются не первый год. Почему эта тема так интересует каждое правительство?
– Новые проекты сноса "хрущевок" постоянно появляются, потому что земли, на которой можно было бы строить, становится все меньше, к тому же она все дороже, – объясняет председатель Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко . – Так что мы планово подходим к полной реновации не отдельных домов, а целых кварталов. Надо сказать, что, например, в Киеве и Львове есть дома возрастом 70, 80 и даже 100 лет, давно исчерпавшие свой срок эксплуатации. Это уже просто небезопасно.
- По данным последнего аудита, в Украине ориентировочно свыше 46 тысяч домов, превысивших свой предельно допустимый срок эксплуатации, некоторые даже вдвое и втрое. Кроме того, есть примерно 17 тысяч аварийных объектов, - отметила в комментарии Коротко про обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. – И надо понимать, что некоторые из них, кроме износа инженерных коммуникаций или самих конструкций, крайне опасны в условиях массированных воздушных атак врага, потому что не имеют надлежащей (на самом деле никакой) системы укрытий и « схлопываются» , как карточные дома, от ветра. То есть, говорит эксперт, проблема комплексная и неновая, с каждым годом она только усугубляется.
2. Действительно ли снос необходим?
Виктория Берещак считает, что это закономерный процесс, от которого никуда не денешься: мы не можем прятать голову в песок еще 10-20-30 лет и ждать, пока эти дома начнут рушиться на глазах.
- В то же время, если объективно, пока сложно говорить об универсальном решении этих всех кейсов, - отмечает эксперт. - Где-то стоит идти по пути модернизации типа замен инженерных коммуникаций, оконных конструкций, утепления фасадов, приспособления потребностей людей с инвалидностью и т. д. , а где-то износ неизбежен. При этом остается вопрос о согласовании решения владельцами имущества в таком доме и обеспечении их новым жильем с учетом справедливого коэффициента площади.
Жилые дома, требующие реконструкции или сноса, будут определять следующим образом. Дом подлежит реконструкции или сносу (будут определять эксперты, которые проведут технический осмотр), если его трубы, опорные конструкции, внутридомовые системы изношены более чем на 60%. По данным авторов законопроекта, общая площадь устаревшего жилищного фонда на 1 января 2017 года составила 4,33 млн кв. м.
3. Есть ли коррупционная проблема?
Существуют риски, что некоторые дома, которые будут подлежать реконструкции и восстановлению в привлекательных местах (например, в центральных районах крупных городов), комиссия может признавать неподлежащими реконструкции и принимать решение о сносе.
Также, добавляет экономист Владислав Банков , подобные инициативы выглядят как способ "распилить" бюджет.
- Рынок устроен таким образом, что там, где целесообразна реновация, ее вполне может провести частный инвестор, а там, где это экономически не оправдано, подобное не имеет никакого смысла, - объяснил эксперт свое мнение в разговоре с Коротко про . – В стране много жилья в более плачевном состоянии, чем "хрущевки", при отсутствии дефицита земли под любую застройку. На мой взгляд, выглядит как чистая схема по захвату дорогостоящих участков в выгодных локациях.
4. Куда будут отселяться жители в случае реконструкции или сноса?
Если дом можно отремонтировать без отселения, жильцов будут оставлять. Но при необходимости серьезной реконструкции или сноса люди предстанут перед требованием уехать.
Жителям будут предлагать отселение в аналогичное жилье по площади и количеству комнат. Этот вариант может быть как временным (на время реконструкции), так и постоянным (при сносе).
Практически нет сомнений, что людей из устаревшего жилищного фонда будут отселять в квартиры в спальных районах. Если такое жилье не нравится, то будет возможность получить денежную компенсацию по рыночной стоимости жилья.
И все же открытыми остается немало вопросов: кто приступит к реновации этих микрорайонов? Как выбирать подрядчика, чтобы обойтись без местных « договорняков» и бизнес-сговоров в пользу определенных групп влияния, говорит Виктория Берещак. По ее словам, в этом аспекте законодательство у нас еще сырое и требует доработки на антикоррупционные предохранители и четко прописанные механизмы и процедуры: принятие решения совладельцами, взаимодействие с местными властями, подбор подрядчика, обеспечение новым жильем, финансирование и реализация проекта.
Олег Попенко соглашается: законодательство в Украине на сегодняшний день не качественное, не прописано, как именно должно проводиться восстановление старых кварталов, куда переселять людей и т. д. Это сложные вопросы, но рано или поздно они будут решены, и на месте "хрущевок" будут реально строить новое жилье.
5. Какое жилье будут строить на месте "хрущевок"?
Для решения проблемы ветхого жилья предлагаются два варианта. Если дом подлежит ремонту, его будут реконструировать, если нет – будут сносить и строить на освободившемся месте новую многоэтажку.
- Скорее всего, это будет обычное коммерческое жилье, часть которого будет передаваться людям, проживавшим ранее на этом месте, - отметил Попенко в комментарии Коротко про . - Что касается социального жилья, то его строительство вряд ли будет происходить в Киеве: трудно представить, что на таких лакомых кусках земли будут строить "социалку".
Виктория Берещак считает, что мы пока не приблизились к реальному воплощению решения, но возможные механизмы разрабатываются.
– Пока говорить о социальном жилье на месте старых кварталов как массовом явлении точно рано, но точечные кейсы в ближайшие годы имеют место, – подытожила эксперт. - Напомню, что у нас катастрофическая нехватка квадратных метров, уничтоженных врагом, - цифра более 90 млн квадратных метров. И уйма вынужденных переселенцев, для которых жилищный вопрос стоит ребром.