Один из основных застройщиков Киева Игорь Никонов многим запомнился своей дружбой с Виталием Кличко и работой в Киевской администрации. Он рассказал «Вестям», какие проблемы сейчас у власти Киева, что происходит с ее громкими проектами и стоит ли в нынешнее время вкладываться в жилье.
— Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность Киева и Украины на данный момент? Какие инвесторы могут к нам зайти?
— Сегодня с точки зрения инвестиционного потенциала Украина — одна из лучших стран Европы. Если строить бизнес правильно, есть еще очень много ниш, которые не заняты. Геолокация Украины тоже очень выгодная для логистики — если взять рынок Европы, ближнюю Азию, например, то не нужно делать множество перевалок. А тот факт, что в Китае уже увеличили заработную плату до 600–700 долларов, сделало нас конкурентоспособными с точки зрения любого производства. Что нужно сделать государству? Все очень просто: взять курс на индустриализацию страны. Насколько я понимаю, очень многие наши европейские партнеры не очень это поддерживают. И они в какой-то степени влияют на правительство. Например, блокируется закон про индустриальные парки. Я так понимаю, что одна из причин тому как раз западные партнеры, которые говорят, что нельзя давать предприятиям промышленности преференции. А почему? Все предоставляют — и Турция, и Словакия, и Польша, и Чехия. Почему Украина не может? И мне кажется, что этот фактор контролируется извне. Потому что никому не нужна сильная украинская экономика, особенно индустриализированная. Хорошо, что сельское хозяйство более-менее работает у нас. Недавно мы летали на вертолете — приятно видеть, что все засеяно, но, к сожалению, нет переработки, хранения в достаточном объеме. Мы продаем все «с колес», и товары забираются западными компаниями в виде сырья. Конечно же, нужна переработка. Но при виде того, как играет мировое сообщество, — открыли границы, забирают наших рабочих, — создается впечатление, что это такая стратегия: оставить у нас производство только сельхозсырья.
— А как, по-вашему, можно было бы остановить миграционный поток?
— Только развитием производства. Мы исследовали эту тему по строительной отрасли. Специалисты уезжают — их все меньше и меньше. Там они получают под 1000 евро, живут в общежитиях, за которые платят по 100 евро. Еще за 100 евро им организовывают питание. И большую часть заработка они отправляют сюда. Но это не жизнь для них, это временное пребывание — без семьи, без друзей. Но когда они заберут туда семью, начнут снимать комнаты, квартиры — тогда это уже невозврат, необратимый процесс. А вот если наши новые производства поначалу будут иметь какие-то льготы, первые пять лет хотя бы, то это позволит нанимать людей, платить им достойные деньги, и никто уезжать не будет.
— Если Украина так инвестиционно привлекательна, почему в Киеве мы не видим очереди из инвесторов? Мэр Виталий Кличко заявил о нескольких очень интересных проектах, таких как Диснейленд в Гидропарке, канатная дорога. Но где они?
— Канатку, я уверен, реализуют, и мэр очень хочет создать парк развлечений в Гидропарке. Более того, его международные связи действительно дают ему основания считать, что это возможно. Сейчас, насколько мне известно, занимаются подготовкой данного проекта. Поймите правильно, за все эти годы в Гидропарке огромное количество людей получили незаконно в собственность здания и сооружения, кто-нибудь да урвал себе что-то. И сейчас там клондайк сооружений, которые вообще, по большому счету, не могут находиться в данном месте. Но, в то же время, мэр же не может всех лишить собственности без оснований. В мэрии делают проект, обследуют территорию, проверяют документы, ведут переговоры с людьми. Виталий очень хочет реализовать вышеупомянутый проект. И инвесторы найдутся. Но… это немаленькие инвестиции. А какие инвесторы сегодня к нам идут? Те, кто понимает, как работать на украинском рынке. Это бывшие наши люди, 90% инвестиций приходят от них, так как они понимают, как у нас вести бизнес.
— Да понятно, Кличко даст гарантии, а власть поменяется — и уже нет гарантий.
— Да. Настоящим инвесторам нужны гарантии и уверенность. Во-первых, в отношении частной собственности, во-вторых — в неприкосновенности инвестиций. Но пока таких гарантий никто дать не может. Нет законов. Например, ответственности правоохранительных органов, которые кого-то в чем-то обвинили, чего-то лишили, и сделали это незаконно. А несли бы ответственность — 10 раз бы подумали. Но с точки зрения возможностей — в Украине их очень много. Посмотрите на импорт и подумайте: ребята, а зачем нам это нужно импортировать, если мы и сами можем это выпускать. Выращивать все, кроме бананов. А все потому , что нет политической воли, и мы вынуждены слушать зарубежных партнеров, которые, естественно, защищают свои интересы.
— Что происходит на строительном рынке? Опасно ли вкладывать деньги в первичку? И что, на ваш взгляд, будет с ценами? Вы как-то уже высказались, что мы по ценам на первичку уже достигли дна.
— Цены не могут быть ниже. Они могут опуститься, только если кто-нибудь будет убегать от банкротства и отдавать метры за бесценок. Сейчас и так уже маржа очень низкая. А инвестиционные проекты строительства выживают только за счет того, что нет необходимости вкладывать большие деньги в начало стройки, потому что она в основном инвестируется за счет покупателей. И если наступит момент, когда покупатели приостановятся с покупками жилья, то, я вас уверяю, у 60–80% рынка будут проблемы с достройкой.
— А в Киеве не остановились потоки покупателей?
— Нет.
— А кто покупает?
— Во-первых, те, кто переезжает в столицу, во-вторых, доходы киевлян, и это видно, стали расти. Депозиты обложили налогами, и киевляне ушли из банков и стали вкладывать в недвижимость. В-третьих, стала работать ипотека. Девелоперские компании дают возможность покупать квартиры в рассрочку на длительные сроки. И люди понимают, что нужно жить сегодня, не нужно долго копить, как раньше. Сегодня можно внести 20% предварительной оплаты и фактически уже завтра жить в этой квартире. А насчет рисков — нужно доверять тем компаниям, которые давно на рынке, у которых есть проверенная репутация и портфель успешно реализованных проектов. Более того, я считаю, что потенциальные покупатели должны знать, кто владелец компании застройщика, кто реально за ней стоит. И если она вдруг исчезнет, знать, кому предъявлять претензии.
— Ну как объекты Войцеховского?
— О нем-то как раз все известно, но добраться тяжело. Я считаю, что обязательно нужно проверять все документы — на землю, разрешения на строительство. И лучше покупать готовое жилье, когда объект введен в эксплуатацию.
— Тогда и цены выше.
— Да. Но есть рассрочки. При этом необходимо все взвешивать. Смотреть, какая тенденция, кто делает. Вот мы (KAN Development), например, начинаем только те очереди, на которые у нас есть бюджет. Мы не используем перекрестное финансирование, не берем деньги с одного объекта и не вкладываем в другой. Каждый проект ведется отдельно. И если мы начинаем, то знаем, где найдем деньги, чтобы достроить.
— И какое количество компаний так работает, по вашим оценкам?
— Процентов 10.
— Влияют ли на рынок недвижимости ограничения, введенные финмониторингом (необходимо доказать происхождение денег при платеже свыше 150 тыс. грн. — Авт. )?
— Очень сильно влияет. И не только на строительство, но и на всю экономику. Люди не могут обосновать большие покупки, хотя собирали деньги, условно говоря, с 1991 года. И даже раньше. Кто-то зарабатывал, кто-то получил в наследство. Зарабатывали люди так, как это разрешало делать государство. А теперь почему-то их всех приравняли к каким-то мошенникам, преступникам или полупреступникам. И люди не могут объяснить происхождение средств. Вернее, объяснить могут, но не могут предъявить какую-то бумагу.
Жилье в Киеве: вторичка еще больше уступит первичке — Да, ну и сейчас большинство получает зарплату в конверте, а потом докажи, что ты работал честно на зарплату.
— Ну меньше уже. Но даже если это безнал — финмониторинг требует декларацию. Но нулевая декларация решила бы все проблемы. Тогда бы человек написал, что у меня есть столько-то денег. Вы не имеете права предъявлять какие-то претензии. И люди будут вкладывать эти деньги в экономику Украины.
— Так власти скажут: «Это ж не мы разрешали, а «папередники».
— Вот именно. Но в отношениях государство-люди человек не должен страдать из-за того, что власть поменялась. Любая новая власть должна нести ответственность и быть правопреемником действий предыдущей. Подвести черту, объявить новые правила игры. И требовать их исполнения только за то время, с которого их поменяли. Поэтому я считаю, что отсутствие нулевой декларации — огромный удар по экономике Украины. И ее непринятие поддерживают люди, которые не хотят, чтобы Украина развивалась как экономически сильная страна.
"МУЗЕЙ НА ПОЧТОВОЙ НЕ ПОСТРОЯТ" — Три года назад вы еще сами были при власти. Вы были преемником предыдущей?
— Да. Моя позиция была такая: если предшественники заключили какой-то инвестиционный договор, то я никогда не был сторонником разрывать его только потому, что власть поменялась и кому-то тогда дали преференции. Я мог рассмотреть вопрос и сказать, ну вы тут взяли дешево, доплатите в бюджет, чтобы было все честно. Хотя и это не совсем правильно — каждый договор должен быть конечным. Это и есть та уверенность и инвестиционный климат, о котором мы с вами говорим. Предъявляйте претензии или санкции в отношении тех, кто дал этот договор заключить. Наказывайте должностных лиц, которые дали возможность по дешевке купить объект и т. д. Это и дает инвестору уверенность. А наказав хоть одного инвестора — это не мы тебе давали, ты не прав, — мы оттолкнем других. Они не придут. Инвесторов трогать нельзя, это мое глубокое убеждение.
— Даже того, чей объект вызывает шквал эмоций и сопротивления у жителей города? В данном случае я имею в виду проблему на Почтовой, где инвестор собирался строить ТРЦ, а киевляне выступают за музей, так как на месте стройки нашли останки древнего города.
— Хотите, я скажу, чем, по моему мнению, закончится скандал на Почтовой? Никакого музея там не построят. ТРЦ — тоже. Инвестор будет в судах требовать компенсации. Все останется в таком же незавершенном виде на долгие годы. И это понятно, если есть суды — никакой арендатор туда не пойдет. Так же, как Гостиный двор. Инвестору должны были дать его достроить. А если там были какие-то нарушения — надо посадить в тюрьму за это чиновников, допустивших такое. В Чехии в XVIII веке один инвестор дал властям взятку и построил дом в «красных линиях» (там, где должна быть улица). Чиновников повесили. А дом стоит до сих пор. И это главный принцип. Власти нужно выделить деньги, а это миллиарды, чтобы рассчитаться с инвестором. Но сегодня никто этого делать не будет. Вокруг музея много пиарятся. А на поверку как оказалось, что в Украине нет специалистов, чтобы его сделать. Это сложнейшие технологии по сохранению археологических экспонатов. Да и в мире всего несколько компаний, способных это сделать. И это нужно быстро делать. А разве популисты понесут какую-то ответственность?
— А как вы оцениваете решение парламента по Почтовой? Оно что-то даст?
— Чистый пиар, который ни к чему не обязывает. Просто рекомендация. Главный вопрос — кто деньги вернет? Если бы парламент внес изменения в бюджет и предусмотрел деньги на расчеты с инвестором, то это было бы конструктивно.
— Ну а почему вообще Верховная Рада лезет в хозяйственные дела города?
— Потому что у нас страна превратилась в одну большую пиар-площадку. И все ради сиюминутной кампании готовы нанести огромные убытки государству. Но если ты политик, то главный твой принцип — не навреди (как у врача).
— Кстати, а зачем вы шли во власть? Вы же в общем-то не политик и не чиновник. И почему ушли через полтора года? Что-то не получилось?
— Пришел потому, что позвал Виталий Владимирович. И мы договорились, что я, как кризис-менеджер, приду и постараюсь помочь навести порядок в городе. И все получилось. А когда в 2015-м он с огромным отрывом выиграл выборы, то я, как мы договаривались, спокойно ушел. Я никогда не собирался быть чиновником. Это вообще не моя тема. Я бизнесмен. Я люблю получать результат и быстро. Во-первых, мне уже не 20 лет, во-вторых, мне нужно пощупать, потрогать то, что я сделал. А в политике это практически невозможно. Я человек деловой. Мне нужно — сегодня начал, завтра закончил. Я считаю, что в мэрии у нас все получилось. Тогда страна на дно упала, бюджет мизерный, а сейчас в четыре-пять раз больше, чем когда мы пришли. И я считаю, что это наша заслуга в том числе. Хотя это принесло немало головной боли, потому что многие считают, — то ли воспитание такое у людей, то ли стереотипы, — что если кто-то приходит во власть, то только чтобы обогатиться. Но если бы я там зарабатывал, то там и остался бы, наверное. Более того, мой бизнес за те два года упал в два раза.
— А планируете вернуться — во власть или политику?
— Никогда. Это не мое.
— Для журналистов вы были находкой. Всегда отвечали по телефону — быстро и толково. Сейчас часто ответа не добьешься от чиновников.
— Я всегда говорил, что отвечать надо, чтобы недоброжелатели не исказили факты. Но, честно говоря, на общение уходило много времени. И это очень изматывало. Много агрессии в обществе. Но, поверьте, чиновники там сидят день и ночь. Это не бизнесмены, которые захотели и просто сели в самолет и улетели. Чиновник так не может. Более того, за копейки сидят. Это нужно все пересмотреть. Уменьшить количество чиновников в три-четыре раза и во столько же повысить зарплату. И не только в Киеве. И сократить не просто физически аппарат, а перевести услуги чиновников на аутсорсинг в частные компании. Городу же оставить контроль за выполнением услуг и законодательную деятельность. Люди должны бороться за городские заказы — теплоснабжение, энергоснабжение. Но у нас к этому не готовы. Для меня, например, было удивлением, что частные ЖЭКи хуже работают, чем государственные. Люди вымывают деньги, а услуги не оказывают. Я не понимал, зачем это собственнику. А потом понял, что частные ЖЭКи созданы были не девелоперами, а районными администрациями или просто горе-бизнесменами для зарабатывания денег, а не для оказания услуг. Чиновников надо сокращать по всей стране и привлекать частные компании. К слову, в США, например, в муниципалитетах — люди с маленьким доходом, без амбиций. Это не считается престижным.
— А что вас больше всего удивило, когда пришли в мэрию?
— То, как явно люди воровали бюджетные деньги в полной уверенности, что им за это ничего не будет. Мы даже находили пустые акты выполненных работ, подписанные. И что особенно поразило — ладно там цену завысил, но сделал, хотя и сделал некачественно. А оказалось, что в некоторых случаях вообще ничего не делали, представляете? Например, подписан акт выполненных работ на ремонт крыши, а туда даже никто не заходил. Я даже не предполагал, что такое может быть. Это ж не колбаса, которую съел, и непонятно, была она или нет. Это же всегда можно проверить.
"КОСНОЯЗЫЧИЕ МЭРА — ЭТО ЕГО ФИШКА" — Сейчас в киевской политике спокойнее, чем, например, во времена мэров Омельченко и Черновецкого.
— Я бы так не сказал. То сессии блокируют, то митинги проводят.
— Ну явных коррупционных скандалов — как передача участков в Пуще-Водице власти под застройку или Жукова острова непонятным «студентам» — не видно. Чем объяснить?
— Ну я бы отдал должное Кличко. Он ни на какие авантюры не идет. Поскольку он переживает за свою репутацию, для него это очень важно. Он человек, который реагирует на все отрицательные сигналы и пытается досконально разобраться в их причинах. И если кто-то что-то делает вопиющее, то он точно на это не пойдет. Он от многих отличается. И потому у него высокий рейтинг — до 40% до сих пор.
— Несмотря на то, что над ним частенько подтрунивают, критикуют?
— Я когда-то на эту тему с ним общался. Помните, Черномырдина тоже часто критиковали за косноязычие, а он оставался политиком №1, популярным в народе. Так и с Кличко, это его фишка. И он действительно много сделал для своей страны. Так что его оговорки никак на рейтинг не влияют. А скандалы — он в них не участвует. И он всегда старается поддержать общественное мнение, если для этого есть реальные основания. Даже вопреки экономической целесообразности для города, он все равно к людям прислушивается. Я этим могу объяснить, что таких волнений нет. Хотя сегодня среда более агрессивная. После Майдана стала еще и более радикальной.
— Может, чиновники стали более изощренными?
— Нет. Чиновники менее наглые, более боязливые. Не такие бесцеремонные, как раньше. Раньше они могли подписать что-то — и ничего им не будет. Сегодня они 10 раз подумают, а надо ли шататься потом по правоохранительным органам. Они и так ходят по всяким допросам просто так, даже ничего не украв.
— Что значит «просто так»? Свидетелями что ли?
— Заводятся уголовные дела на старую власть, на эту. Например, по поводу работ какого-то коммунального предприятия. Вот, как при мне было. Завели дело на одно КП за дела еще при предыдущей власти. И пошло. Директора КП вызывают, потом директора департамента, потом профильного заместителя, потом первого зама, потом мэра. И все эти люди фигурируют в этом деле. Вопрос: какое они имеют к этому отношение?
— Вы думаете, их взбадривают такие походы, и они начинают бояться?
— Конечно. Но дело не во взбадривании. Во-первых, они занимают массу времени, мешают работе, во-вторых, у людей опускаются руки. Это искусственная псевдосистема псевдоконтроля со стороны всех правоохранительных органов. Потому что, я считаю, у каждой организации должен быть один орган, контролирующий ее деятельность. А тут их пять: полиция, НАБУ, СБУ, прокуратура — местная, генеральная. И все они контролируют. И у порядочных чиновников, а там таких много, это вызывает апатию.
— Но что-то массового исхода апатичных чиновников из мэрии я не припомню. Некоторые так пересидели несколько смен власти.
— Уходят. А энергичных людей — молодых или среднего возраста — найти непросто.
— А вот любопытно, сталкивались ли вы в мэрии с кумовством, землячеством, что свойственно центральной власти.
— Для киевской власти это вообще не характерно. Более того, позиция мэра — никакого кумовства.
— Да, но своих друзей он во власть таки привел — извините, вас, Рябикина, Густелева, с которым на мотоциклах катается.
— Не. Вы меня не путайте.
— Вы не друг?
— Я друг. Но меня он взял по другому принципу. Себе помочь. Как кризис-менеджера, который в состоянии наладить работу.
— То есть вы все время были на раздаче? Пресса, общественность, верховная власть?
— Да, конечно. А такого, чтобы он взял друзей на те должности, которым они не соответствуют, — не было. А Густелева он вообще не знал до прихода в «Киевавтодор». Мы его выбирали на работу. А в процессе работы они уже нашли общую точку соприкосновения — байки. И он не только с ним катается. И с Плисом (первый замглавы КГГА с января 2016-го по декабрь 2017 года. — Авт. ) катается на мотоциклах. И с другими.
— А боятся Виталия Кличко подчиненные, кричит он на них? Я помню, Омельченко страшно боялись. Он мог распекать чиновников на многолюдных аппаратных совещаниях в присутствии прессы. И внезапно уволить. И совсем не церемонился, как рассказывают, на закрытых совещаниях.
— Тогда все очень сильно боялись потерять свою должность. Тогда и власти больше было. И они работали вместе с правоохранителями. Сегодня чиновники и правоохранительная система — вообще не совместимые вещи. А сейчас, если на человека кричать, он сразу в ответ — «мне сейчас писать заявление? » Никто не держится. А раньше такого и не услышишь. И у Виталия Кличко выдержка очень серьезная. Она спортивная. Я сколько лет его знаю, она всегда ему была присуща. И я этому поражался. Ну вот идет он просто по улице, а человек начинает его цеплять. А он всегда очень спокойно фотографировался, общался. Никогда людей не игнорировал. Я говорю: «Как ты можешь быть таким спокойным»? А он: «Это моя профессия. Если уже пошел в паблисити, но нужно с этим считаться». И с подчиненными он очень толерантный. Если уж кто совсем доведет, он вызывает: «Заявление — и свободен».
— Вы пришли во власть с Кличко на волне Майдана. Что вы сейчас думаете о тех событиях, по прошествии почти пяти лет? В ком вы больше всего разочаровались?
— Конечно, разочарование есть. Надеялись, что вот все плохое закончилось, и сейчас начнется новая жизнь. Все будет прозрачно. А оно все скатывается обратно. Более того, ВВП с 8 тысяч долларов упал до двух. И стоит на одном месте. В то время когда в Чехии, например, 22 тысячи на человека. И что самое обидное, решения проблем настолько очевидны — та же нулевая декларация, индустриальные парки, продажа земли и госпредприятий, сокращение чиновничьего аппарата, выделение кредитного ресурса на финансирование индустриализации Украины. Нужна только политическая воля.